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吧主:芦茵会计师

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重覌水

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一、房产分类:
1.组屋 (公民和永久居民才能购买,购买后半年内必需卖掉国内外私人房产,永久居民满足条件后才可购买)
2.私人房产, 包括公寓,排屋,半独立和独立式洋房。
二、购买基本条件为:
1. 带土地的独立式洋房,半独立式洋房,排屋只有新加坡公民可以购买。(但是圣淘沙岛的别墅及排屋外国人可以购买)
2. 外国人或永久居民可以购买大部分的公寓产业包括住满十年以上的共管公寓; 公寓地契: 分为永久地契和非永久地契(99年,103年,999年等)两种。
新加坡公寓房产面积都是实用面积,没有公摊,通常每个单位都有一个免费停车位,不需要另外买。 每个月管理费根据所买单位面积大小及公寓设施而有所不同。
三、买房所需时间:
1. 现房,从下订金到完成买房手续需要2-3 个月时间;
2. 期房,从下订金直到交房,根据工程进度大约最多3 年时间;
四、买房费用:
1. 公寓买家无须支付中介费;
2. 新加坡买家印花税:
身份        第一套房产        第二套房产        第三套房产
外国人        房价3%-$5400+额外15%        房价3%-$5400+额外15%        房价3%-$5400+额外15%
新加坡永久居民(PR)        房价3%-$5400+额外5%        房价3%-$5400+额外10%        房价3%-$5400+额外10%
新加坡公民        房价3%-$5400        房价3%-$5400+额外7%        房价3%-$5400+额外10%
3. 律师费:大约新币$3000新币;
4. 买房成为屋主之后的费用:
1)每月管理费;
2)每年物业税:
从2014 年1月1日起,对于业主自住和非自住的房产,根据新的累进税制,业主需要缴付的物业税计算公式为:
自住物业税计算公式
年值($)        Effective 1 Jan 2014        Effective 1 Jan 2015
第一个 8,000        0%        0%
下一个 47,000        4%        4%
下一个 5,000        5%        6%
下一个 10,000        6%        6%
下一个 15,000        7%        8%
下一个 15,000        9%        10%
下一个 15,000        11%        12%
下一个 15,000        13%        14%
余额 130,000        15%        16%


非自住物业税计算公式
年值($)        Effective 1 Jan 2014        Effective 1 Jan 2015
First 30,000        10%        10%
Next 15,000        11%        12%
Next 15,000        13%        14%
Next 15,000        15%        16%
Next 15,000        17%        18%
AV in excess of $90,000        19%        20%

如年租金为$70,000, 非自住业主的物业税计算方法如下:
第一个 $30,000 *10% = $3,000
下一个 $15,000 *11% = $1,650
下一个 $15,000*13% = $1,950
余额 $10,000 * 15% = $1,500
物业税总额 = $8,100
如年租金为$70,000, 自住业主的物业税计算方法如下:
First $8,000 * 0% = $0
Next $47,000* 4% = $1,880
Remaining $15,000 *5% = $750
物业税总额 2014 = $2,630
五、买房付款方式:
1. 现房
(1)向屋主支付定金,签订购房意向书: 成交价格的1%
(2)见律师买方接受购房意向书: 成交价格的4% (两周内支付并执行认购权)
(3)政府印花税:3%-$5400+额外15%适用于外国人(在签买卖合同14天内支付)
剩余款项:完成交易前支付 (通常在执行认购权后八周到十二周内)
2. 期房
(1)向开发商支付定金,签订购房意向书: 成交价格的5%
(2)买方支付购房款项: 成交价格的15% (在签署购买意向书8周内支付)
(3)政府印花税:3%-$5400+额外15%适用于外国人(在签买卖合同14天内支付) 剩余款项:分期付款
买家先付房价的5%作为定金,发展商会同时出具购买意向书(Option to Purchase/OTP)。发展商接着会在两周内把买卖合同(S&P)寄给买家的代表律师。买家必须在收到买卖合同的3周内在买卖合同上签名并把买卖合同寄回给发展商的代表律师,如果不能,则视为交易取消,发展商将扣除定金的25%作为罚金。要是成交,买家必须在签买卖合同的14天内,缴付印花税。然后在购买意向书的8周之内支付房价的15%款项。再接下来,发展商会根据工程进度通知买方律师楼分期付款详情,在买方收到付款通知的14 天之内,买方需要支付相应的款项,否则根据买卖合同(S&P)规定会有罚金。
六、期房项目按工程进展分期付款方式
施工状况 需付购价的百分率
定金 5%
签订买卖合约 15%
完成地基 10%
完成三合土框架 10%
完成墙砖 5%
完成天花板/屋顶 5%
完成门窗框、电线、水管及内部抹灰 5%
完成停车场,道路与公共区域 5%
获发临时居住许可证 25%
法定完工证书(CSC)
*获得由新加坡法律协会认可的临时占用许可证5%
*获得法定完工证书 8%
*完全转交房产证 2%
七、贷款:
新加坡银行贷款配套大概有两种
(1)固定利率,一般银行是锁定2、3年的配套
(2)浮动利率,是SIBOR/SOR指数加上利差
SIBOR / SOR 都是浮动利率,但是受不同市场因素影响。银行贷款利率较低,第一年在1.2%左右,外国人可以贷最高达购价70%的款项。
中国和新加坡买房区别
        中国        新加坡
面积        算建筑面积因要加公摊        实用面积
交房标准        大多数是毛坯房        精装修
车位        不附带        免费使用
产权        70年        99年,999年和永久地契
房贷条件        限制多,通常现金支付        宽松,期限长和通常贷款百分之七十
房贷年利率        6%左右        1.2%左右
期房买卖        可一次性付款        按工程进展法定分期付款
法律保障        不需要通过律师和无第三方银行帐户        必需通过律师和有第三方银行帐户受监管
租金回报率        低于贷款利率        高于贷款利率
税收制度        复杂和高        简单和低,无遗产税和资本增值税
八、保障物业权
在新加坡,开发商只有在规划及营销获得市区重建局的许可后,才能发售项目。法律规定,开发商需要设立一个托管账户,这个账户的金额只可用于此专属项目的营销和开发,这有助保障买主的利益,所以这里完全没有烂尾楼。为进一步保障买主利益,新加坡政府要求所有房地产开发商根据议定的付款时间表向买主分期收款。从开发商处直接购买全新未落成的单位的付款时间一般为三年。
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